부동산을 구입할 때 내는 세금은?

■ 부동산을 구입할 때 내는 세금

일반적으로 부동산을 구입하면 취득세(2%)와 등록세(3%), 그리고 등록세의 20%에 해당하는 교육세와 취득세의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 부담해야 합니다. 결국 부동산을 구입하는 사람은 부동산의 과세시가표준액(또는 실거래가격)의 5.8%에 달하는 세금을 부담해야 하며, 여기에 국민주택채권을 별도로 부담해야 하므로, 부동산투자자는 반드시 사전에 세금에 대한 고려를 해야 합니다.
본 강좌에서는 부동산을 구입할 때 각각의 세금이 어떻게 부과되고 그 세율은 어떤 것인지에 대한 사항을 설명합니다.


1. 취득세

취득세는 부동산을 매매나 교환 방식으로 구입했거나 상속이나 증여 또는 기부를 받은 경우, 건물을 건축(신축 및 증축, 개축)한 경우 및 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에 그 부동산을 사실상 취득한 사람에게 부과되는 세금으로 지방세법에서 규율하고 있습니다.(사실상 취득이란 당해 부동산의 배타적인 사용수익권을 취득하는 것을 의미하고, 공부상의 등기나 등록 여부에 관계없음.)
부동산을 취득한 사람은 취득일부터 30일 이내에 대상 부동산이 소재한 지역의 관할 구·시·군청에 자진해서 신고하고 납부해야합니다. 취득일이란 매매의 경우에는 계약상의 잔금지급일을 의미하며, 계약서 상 잔금지급일 이전에 잔금을 지급하거나 소유권이전등기를 끝마친 경우에는 그 중 먼저 행위가 이루어진 때를 취득시기로 보고 있습니다.
취득세는 일반적인 경우에는 1,000분의 20(2%)이며, 고급주택이나 별장이나 골프장, 고급오락장, 법인의 비업무용토지의 경우에는 1,000분의 150(15%)이 부과됩니다.
취득세를 계산하는 기준 금액인 과세표준은 부동산의 거래에 있어 실제취득가액을 알 수 없는 경우가 많고, 또 이에 대하여 과세당국이 일일이 실제 취득가액을 추적할 수도 없는 노릇이므로 취득자의 신고에 의한 가액을 원칙으로 하고 있으며, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액에 의하도록 규정하고 있습니다. 또한 법인장부 등에 의하여 실제거래가액이 입증되는 경우에는 원칙에 입각하여 사실상의 취득가액을 과세표준으로 보도록 규정하고 있습니다. 시가표준액이란 납세자의 취득신고가 없거나 사실상의 취득가액을 입증하기 어려운 때 또는 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 취득세 과세표준액을 결정하는 기준이 되는 가액으로서 내무부의 시가표준액 결정 및 조정지침에 의하여 각 시·군·구에서 고시하는 부동산(토지 및 건축물)의 가액을 말합니다.
토지의 시가표준액은 개별공시지가에 부동산의 소재지 지방자치단체의 장이 결정 고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액입니다. 건물의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 도지사의 승인을 얻어 시장·군수가 결정합니다. 그러나 실제적으로는 매년 내무부의 "건물시가표준액 조정지침"에 의하여 일률적으로 신출되는데 매년 정해지는 건물 제곱미터 당 기준가액에 구조지수와 용도지수, 위치지수, 경과년수별 잔가율, 가감산율, 면적을 곱하여 산출합니다.
취득세가 15%로 중과세 되는 별장이란 주거용에 사용할 수 있도록 건축된 건축물(주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔이나 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 건축물을 포함한다)로서 상시 주거용에 사용하지 아니하고 개인 또는 그 가족(법인의 경우에는 그 임직원)이 휴양이나 피서 또는 위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 의미합니다. 다만, 그 부속된 토지의 경계가 명확하지 않은 경우에는 그 별장용 건축물의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 봅니다.
취득세가 중과세 되는 고급주택이란 다음의 조건 중 한가지에 해당하는 주택과 그 대지를 의미합니다. 다만, 주택을 취득할 날부터 30일 이내에 주거 외의 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사에 착공하는 경우에는 예외로 합니다.
1구의 건물의 연면적(주차장 면적 제외)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물1구의 건물의 대지면적이 623제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물1구의 주택에 엘리베이터나 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택 제외) 1구의 건물의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245제곱미터를 초과하는 주거용 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다)
기타 취득세가 중과세 되는 골프장이란 회원제골프장용 부동산으로서 체육시설의설치·이용에관한법률시행령 제20조의 규정에 의한 구분 등록대상이 되는 모든 토지와 건축물을 의미합니다. 취득세가 중과세 되는 고급오락장이란 카지노장이나 자동도박기설치장 등 지방세법시행령으로 정하는 오락장용 건축물과 그 부속토지를 의미합니다. 다만, 그 부속된 토지의 경계가 명백하지 않은 경우에는 그 건축물의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 보고 있습니다.
　

2. 등록세

등록세는 재산권 기타 권리의 취득이나 이전, 변경, 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록할 때에 부과하는 세금으로 지방세법에서 규율하고 있습니다. 부동산등기의 경우에는 보존등기나 분할등기, 소유권 이전등기 신청자가 등기 신청 이전까지 부동산 소재지 관할 구·시·군청에 납부해야 하며, 납부한 영수증을 첨부해야 등기가 가능합니다.
등록세의 과세표준은 등기자의 신고에 의한 등기 당시의 가액으로 합니다.
다만, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하며, 상기 취득세에서 설명한 취득세 과세표준이 실거래가격에 의하여 결정되는 경우에는 동 규정에 의한 실거래가격을 시가표준액에 상관없이 등록세 과세표준으로 합니다.
부동산 등기에 대한 등록세율은 다음과 같이 세분되어 있습니다.

    o 유상취득
      - 농지 : 부동산가액의 1,000분의 10
      - 기타 : 부동산가액의 1,000분의 30
    o 소유권의 보존 : 부동산가액의 1,000분의 8
    o 공유·합유 및 총유물의 분할 : 분할로 인하여 받은 부동산가액의 1,000분의 3
    o 소유권 이외의 물권과 임차권의 설정 및 이전
      - 지상권 : 부동산가액의 1,000분의 2
      - 저당권 : 채권금액의 1,000분의 2
      - 지역권 : 요역지가액의 1,000분의 2
      - 전세권 : 전세금액의 1,000분의 2
      - 임차권 : 월 임대차금액의 1,000분의 2
    o 상속으로 인한 소유권의 취득
      - 농지 : 부동산가액의 1,000분의 3
      - 기타 : 부동산가액의 1,000분의 8
    o 상속 이외의 무상으로 인한 소유권의 취득 : 부동산가액의 1,000분의 15
    o 경매신청·가압류·가처분 및 가등기
      - 경매신청. 가압류. 가처분 : 채권금액의 1,000분의 2
      - 가등기 : 부동산가액의 1,000분의 2
    o 신탁재산등기 : 부동산가액의 1,000분의 10
    o 기타 부동산 등기 : 매 1건당 3,000원
    ※ 기타 세율 : 지방세법 제131조 내지 제150조에서는 기타 선박이나 항공기 등 과세
                   객체별 세율을 규정하고 있으므로 참조하시기 바랍니다.
　

3. 취득·등록세에 대한 부가세

  3.1. 교육세(등록세에 대한 부가세 부문)

지방세법의 규정에 의한 등록세의 납세의무자와 지방세법의 규정에 의한 재산세의 납세의무자, 지방세법의 규정에 의한 종합토지세의 납세의무자는 지방세법의 규정에 의한 등록세액의 100분의 20 또는 재산세액의 100분의 20, 종합토지세액의 100분의 20에 해당하는 교육세를 납부해야 합니다. (교육세법 참조)  등록세액과 재산세액, 종합토지세액에 부과되는 교육세는 시장·군수 또는 그 위임을 받은 공무원이 지방세 부과·징수의 예에 의하여 이를 부과·징수하는 것으로, 통상 해당 세금을 납부할 때 함께 납부해야 합니다.
  3.2. 농어촌특별세(취득세에 대한 부가세 부문)

지방세법에 의한 취득세의 납세의무자와 조세감면규제법 또는 지방세법에 의하여 양도소득세나 법인세 특별부가세, 취득세 또는 등록세의 감면을 받는 자, 지방세법에 의한 종합토지세의 납세의무자로서 납부세액이 500만원을 초과하는 자의 경우에는 농어촌특별세를 납부해야 합니다.(농어촌특별세법 참조)
농어촌특별세는 다음 각호의 과세표준에 해당 세율을 곱하여 계산합니다.
    - 조세감면규제법 및 지방세법에 의하여 감면을 濱?양도소득세.법인세특별부가세.취득세   또는 등록세의 감면세액 : 100분의 20
    - 지방세법에 의하여 납부하여야 할 취득세액 : 100분의 10
    - 지방세법에 의하여 납부하여야 할 종합토지세액의 경우
세액이 500만원초과 1천만원이하인 경우 : 500만원을 초과하는 금액의 100분의 10
세액이 1천만원을 초과하는 경우 : 50만원 + 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 15
농어촌특별세의 납세지는 당해 본세의 납세지로 하며, 조세감면규제법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 소득세·법인세·취득세 또는 등록세의 감면세액에 의한 농어촌특별세는 당해 세금을 신고·납부하는 때에 그에 대한 농어촌특별세도 함께 신고·납부하여야 하며, 신고·납부할 본세가 없는 경우에는 당해 본세의 신고·납부의 예에 따라 신고·납부하여야 합니다.
취득세액에 대한 농어촌특별세는 당해 본세를 신고·납부하는 때에 그에 대한 농어촌특별세도 함께 신고·납부하여야 하며, 종합토지세액에 대한 농어촌특별세를 종합토지세의 부과·징수 시 함께 부과합니다.
　

4. 기타 세금

  4.1. 증여세와 자금출처조사

일반적으로 증여란 당사자 일방인 증여자가 대가와 관계없이 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사를 표시하고 상대방이 증여 받은 것을 승낙함으로써 성립하는 민법상의 계약의 일종으로서, 증여를 받은 자(수증자)는 증여를 받은 날(수증일)부터 3월이 되는 날까지 자신의 주민등록 소재지 관할 세무서에 자진해서 신고하고 납부해야 합니다. 만약세액이 일정 액을 초과할 경우에는 1/4(최소1,000만원)는 신고 기한 내 우선 납부하는 연부연납이나 물납제도 있으며, 신고기한 내 신고하고 납부하지 아니하면 약 30%의 가산세가 부과됩니다.(상속세및증여세법에서 규율하고 있음)
증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우 뿐 아니라 직계존비속 또는 배우자간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하면 세법상 증여로 보아 증여세를 내야하는 특수한 경우가 있으므로 부동산 등의 거래 시 유의할 필요가 있습니다.
다음의 경우는 세법상의 증여로 보아 증여세를 과세합니다.
배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우(대가를 지급한 경우는 제외)
재산을 특수관계에 있는 사람에게 양도한 후 3년 안에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우(대가를 지급한 경우는 제외), 특수관계가 있는 사람끼리 시가의 70%이하 또는 130%이상의 가액으로 재산을 양도하거나, 시가와 대가와의 차액이 1억 원 이상인 경우 채무를 면제받거나, 다른 사람이 빚을 대신 갚아줌으로써 경제적인 이익을 받은 경우
보험료를 내지 않는 사람이 보험금을 타게 되는 경우세금을 내지 않을 목적으로 실질적인 소유권이 없는 제3자의 명의로 재산을 등기, 등록 또는 명의개서한 경우, 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우, 기업의 합병 또는 증자 ·감자로 인하여 주주가 받는 이익
증여세의 세율은 다음과 같습니다.
    - 1억원이하 : 과세표준의 100분의 10
    - 1억원초과 5억원이하 : 1천만원 ＋ 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20
    - 5억원초과 10억원이하 : 9천만원 ＋ 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30
    - 10억원초과 50억원이하 : 2억4천만원 ＋ 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40
    - 50억원초과 : 18억4천만원 ＋ 50억원을 초과하는 금액의 100분의 45
증여 받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하며, 그 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음과 같은 방법에 의합니다.
    - 토지 : 개별공시지가(지정지역은 배율방법에 의하여 평가한 가액)
    - 건물 : 시가표준액(지정지역은 국세청장이 평가하여 고시한 가액, 현재 지정지역으로는  아파트와 빌라, 상업용건물, 아파트 이외의 주택임.)
    - 선박 : 시가표준액
    - 시설물 ·구축물 : 다시 건축하거나 취득할 경우에 소요되는 금액에서 설치일부터 증여  일까지의 감가상각비 상당액을 공제한 금액
    - 기타 : 상속세및증여세법 참조
증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여 받은 재산의 가액에서 다음 금액을 공제(증여재산 공제)한 금액을 기준으로 증여세를 부과합니다.(10년에 한번만 적용됨)
직계존비속으로부터 증여 받을 때 : 3,000만원 (미성년자의 경우 1,500만원)
배우자로부터 증여 받을 때 : 5억 원(30억 원 한도)(1997.1.1이후부터 적용)
그 이외의 친족으로부터 증여 받을 때 : 500만원
재산을 취득하거나 채무를 상환한 사람의 연령 ·소득상황 등을 감안하여 자력으로 취득하거나, 상환한 것이 아니고 증여를 받은 것으로 여겨질 때에는 재산 취득자금 또는 채무상환자금 출처에 대한 안내문을 받게 되는데 이 경우에는 재산 취득자금 또는 채무상환자금 출처에 관한 자료를 세무서에 내야 합니다. 만약 자금출처조사에서 결국 본인의 자금원천을 최대한 입증하고 입증하지 못하는 금액 부분만을 증여로 추정하여 증여세가 부과됩니다.
당해 취득재산의 자력취득 여부를 판단하기 위해서는 취득자의 직업, 성별, 연령, 소득 및 재산상태를 종합적으로 고려하며, 여러 가지 요인을 종합하여 보아도 당해 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우란, 다음 각호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액에 미달하는 경우를 말합니다. 다만 자금입증 근거의 불일치 현실을 반영하여 일반적인 경우 취득가액의 20%(취득재산가액이 10억원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여는 5%)에 상당하는 금액과 2억 원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 제외합니다.

    ① 신고 또는 과세 받은 소득금액의 입증
    ② 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증재산의 가액 입증
    ③ 재산을 처분한 대가로 받은 금전이거나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의    취득에 직접 사용한 금액의 입증
    ④ 국세청장이 연령, 세대수, 직업, 재산상태, 사회경제적 지위 등을 참작하여 전한 기준에 따라 조사한 결과 자금 출처가 입증되는 것으로 인정하는 금액

세무서장은 증여세 과세를 위한 조사 결정을 직접조사결정과 간접조사결정으로 구분하여 실시하고있습니다. 세무서장은 주민등록표 등본에 의한 간접조사 결과 다음의 기준금액을 초과하지 않는 자가 취득한 재산에 대해서는 직접조사를 하지 않고 간접조사, 즉 자금출처조사를 면제합니다.

  ※ 세대주별·연령별 기준금액
     - 40세 이상 세대주 : 주택 취득의 경우 4억 원, 주택이외의 경우 1억 원
     - 40세 이상 비세대주 : 주택 취득의 경우 2억 원, 주택이외의 경우 1억 원
     - 30세 이상 40세미만 세대주 : 주택 취득의 경우 2억 원, 주택이외의 경우 5천만원
     - 30세 이상 40세미만 비세대주 : 주택 취득의 경우 1억 원, 주택이외의 경우 5천만원
     - 30세미만의 세대주 및 비세대주 : 주택 취득의 경우 5천만원, 주택이외의 경우 3천만원

또한, 기준금액 이상인 자 중 3년간 소득 및 부동산 양도금액이 취득금액의 70%이상인 경우에는 전산출력이 배제됩니다. 위의 기준에 해당되어 간접조사를 하는 경우 과세당국은 과세자료 전, 주민등록표등본 및 소득세대장 등에 의하여 처리하되 당해 납세의무자를 호출하거나 증빙제시를 요구 할 수 없습니다.
　

  4.2. 상속세

사람의 사망으로 일정한 사람이 그 사람의 재산 등을 포함하여 권리, 의무를 포괄적으로 승계 받은 경우 상속을 받은 날부터 6개월 이내에 상속세를 납부해야 합니다.
(상속세및증여세법 참조)

상속세 계산 공식은 다음과 같으며, 세율은 증여세율과 같습니다.
* 세액 = [상속재산+5(3)년이내 증여재산-(공과금/장례비/채무)-기초 인적공제 등]×세율
   ① 공과금 : 상속개시일 현재 피상속인이 부담하여야 할 공과금
   ② 장례비 : 최소500만∼1000만원 한도. 사망일부터 장례일까지의 장계에 직접 소요된 비용  으로 묘지구입.비석.상석구입 비용 등은 제외
   ③ 채무 : 상속개시일 현재 피상속인이 부담하여야 할 확정채무

상속세의 기초공제와 인적공제는 다음과 같습니다.
    ① 기초공제 : 2억 원
    ② 배우자공제 : 5억∼30억 원(법정지분 내 실제 상속받은 순재산기준으로 공제)
    ③ 자녀공제 : 1인당 3000만원
    ④ 미성년자 공제 : 20세까지의 연수에 500만원을 곱한 금액
    ⑤ 장애자 공제 : 75세까지의 연수에 500만원을 곱한 금액
    ⑥ 연로자 공제 : 60세 이상 3000만원 공제하며 배우자와 중복 불가
    ⑦ 금융상속 공제 : 20%(2억 한도,2000만원 미만은 2000만원 공제)
　

  4.3. 인지세

계약서 등 증서의 작성 시에는 인지세 납세의무가 있습니다. 부동산의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우, 다음의 세액에 해당하는 인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인 하면 됩니다.
증서의 기재 금액별 인지세액은 다음과 같습니다.
    - 5백만원 초과 ∼ 1천만원 이하 : 1만원
    - 1천만원 초과 ∼ 2천만원 이하 : 2만원
    - 2천만원 초과 ∼ 3천만원 이하 : 3만원
    - 3천만원 초과 ∼ 5천만원 이하 : 4만원
    - 5천만원 초과 ∼ 1억원 이하 : 7만원
    - 1억원 초과 ∼ 5억원 이하 : 15만원
    - 5억원초과 ∼10억원이하 : 25만원
    - 10억원 초과 : 35만원